REITs ETF

【REITs ETF】在家當包租公? 投資REITs的3好3壞

文章最後更新時間為 2020 年 7 月 5 日 by Cheng Lin

為什麼CL最近連續發布了許多債券、國債、公司債甚至不動產信託基金也來了,因為我們的定存利率已經縮水了,不到1 % 的利率真的是逼得大家把錢領出來,轉投資更有保值能力的工具!

如果讀者還不知道通貨膨脹怎麼吃掉你的存款,歡迎先去閱讀【被動收入是甚麼? 上班族也可以增加收入的3種方式】,裡面有關於通貨膨脹的詳細介紹 !

如果你對持續的被動收入小額投資有興趣,你需要繼續閱讀本篇文章~

閱讀本篇文章,你將瞭解 :

  • 什麼是REITs?
  • REITs ETF 的報酬率如何?
  • 投資 REITs ETF的3個好處
  • 投資 REITs ETF的3個風險
  • 什麼人適合買REITs ETF?
  • 小結

什麼是REITs?

不知道有沒有讀者想過,如果可以當一個包租公,擁有一個房產並且透過出租的方式,向房客收取租金,這就是一個定期維護就可以持續帶來被動收入的資產。

那可能有人會問,

雖然我知道累積資產的重要性,可是我沒有那麼多錢,該怎麼投資不動產呢?

CL自己也沒有富爸爸,也沒有大筆資金可以進行投資房地產,那怎麼辦?

我認為可以參考REITs ETF,要談什麼是REITs ETF,先要瞭解什麼是REIT ?

REIT 就是 不動產投資信託(英文:Real Estate Investment Trust )的縮寫,先來看看維基百科上面的解釋 ↓

是一種類似封閉式共同基金,但投資標的物為不動產的投資工具。

投資信託由美國國會於1960年創造,主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。

同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。

據一般觀察,不動產投資信託的風險與報酬約居於股票與公債之間

不動產投資信託同時投資多項不動產標的,可分散風險。而另一方面由於其不動產的特性,也使得不動產投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。

資料來源 : 不動產投資信託

看完以上簡介,可能還不是那麼容易瞭解,簡單說就是,一般人是「單人」獨有一間不動產,並擁有地上權及建物;投資REIT可以看做是一個建物,分給3~4個人一起出資購買,每個人出資25%就可以買下一個人無法買下的不動產。

舉個真實例子,我的好朋友黃先生,他的哥哥看到一間地點不錯,雖然是40年老房子,可是翻修後再出售一定可以賺到物價上漲的好處。

因此他們兄弟兩人、爸爸、媽媽、妹妹、阿嬤,每個人出一些,就可以把房子買下來,最後是兄弟兩人住進去,未來等房價上漲後再出售。

如果他們把房子翻修後拿來出租,並將租金按比例分給每一位參與者,就跟真正的REIT更像了!

以下用圖片來描述什麼是REITS ETF

REITs ETF 常見的投資種類

你可能會在大街上看到各種不同目的而建造的大樓,例如上班族每天報到的辦公大樓、下班後休息的公寓大樓、醫療設施,國外很流行的出租倉庫,以及逛街吃美食最常去的購物中心!

不動產種類
公寓大樓(Apartment complexes)
衛生保健設施(Healthcare facilities)
辦公大樓(Office buildings)
自助倉儲設施(Self-storage facilities)
零售中心,購物中心(Retail centers, such as malls)

讀者可能不知道這些漂亮的大樓背後有一個不動產擁有者,每個月收到租金,是一個源源不絕的被動收入系統,現在你可以透過投資REITs,來達到這個目的(對,我說的就是賺錢)。

REITs ETF 的報酬率如何?

舉一個資產規模大,而且被大家熟悉的美國房地產ETF – VNQ,在Money DJ網站上可以輕鬆查到,以目前股價來推算的殖利率約是4.09%

每 3 個月配息 1 次,REITs的主要配息來源是租金收入,雖然身為外國人的我們仍然需接受30%預扣稅的劣勢,不過部分券商 於一年後有機會將部分預扣稅退回。

透過投資REITs ETF,就能夠達到「在家當包租公」的目的囉!

如果讀者對台灣人投資美股,需要30%預扣稅不是很清楚的話,可以參考另一篇文章【為什麼瘋投資美股? 海外投資前需了解的6件事】。

由於REITs ETF投資標的是不動產(也就是建築物、住房、商辦大樓…等), 根據不同的投資項目會有不同的租金配息率,例如醫療設施的租金較低,配息也比較普通;酒店、零售業的租金較高,配息也較高,相對的REITs ETF的股價的波動幅度也較大。

投資 REITs ETF的3個好處

租金收入穩定,殖利率4%很常見。

以剛剛提到的美國房地產ETF – VNQ來說,目前股價77美金 1 股,2019年總共發放9美金,以2019年配息總額除以目前股價,大約有4.05%,

基金管理費用0.12% (與vanguard 旗下的股票ETF相比,費用較高,不過相對的,配息也比較高)。

REITs的現金流量,主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等,收入相對穩定,且在美國,法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,因此只要當年度有租金、管理修繕費用取得收益,REITs 需要將90%的收益配給股東。

以目前台灣三房兩廳價格動輒1000~1200萬左右,每年假設租金收入4萬一個月,這樣才有辦法達到4%的報酬率,可是一般上班族、小資族要自己買房都有困難了,如果要投資房地產還需要先存到1200萬,可能就不是一個適合小額投資的方式。

我知道可以透過房屋貸款,用較少的本金藉由槓桿取得更高的收入,不過你需要對於台灣的不動產交易、過戶手續、有可以信任的房仲、裝修工班…等有相當程度的瞭解與認識,也需要雇用地政士來幫忙處理繁雜的事物。

因此CL會推薦小資族、上班族可以多瞭解看看REITs ETF 這個投資工具,也許會是另外一種穩定的被動收入來源。

以下利用Vanguard VNQ 2019配發股息來進行殖利率試算 ↓

0.95+0.74+0.82+0.61 = 3.12 (2019年配息總額)

殖利率 → 3.12 / 77 = 4.05%

配息基準日除息日發放日幣別配息總額
2020/3/112020/3/102020/3/13美元0.6479
2019/12/192019/12/182019/12/23美元0.9569
2019/9/252019/9/242019/9/27美元0.744
2019/6/282019/6/272019/7/2美元0.8274
2019/3/292019/3/282019/4/2美元0.6159
2018/12/142018/12/132018/12/18美元0.72126
2018/9/252018/9/242018/9/27美元1.1437
2018/6/192018/6/182018/6/21美元0.7318
2018/3/272018/3/262018/3/29美元0.7062
2017/12/222017/12/212017/12/27美元1.2636
2017/9/252017/9/222017/9/27美元0.854
2017/6/272017/6/232017/6/29美元0.801
2017/3/242017/3/222017/3/28美元0.595
資料來源 : Money DJ | 股票代號 : VNQ

在未計算預扣稅的情況下,預期殖利率有4%左右。

可抵抗通貨膨脹

當市場上的資金越來越多,手上持有的錢縮水的時候;例如我們在2020年,正在經歷的無限QE,美國央行下調利率至 0%,台灣利率也往下降1碼來到了0.75%,定存一族的資產如果都放在銀行定存,不僅做不到複利累積的效果,更有可能因為通貨膨脹的關係,讓你的實際消費力降低。

而利率下降時,穩定又有打敗定存報酬率的REITs就變得受人歡迎,讀者可以透過投資REITs ,取得不動產信託投資的租金收入;意思就是每年只要不動產有出租給其他廠商、住戶,如果租金上漲的情況下,你的配息也會跟著每年成長。

可分散風險

如果將REITs ETF 納入你的資產組合中,由於穩定的配息以及不受股債市場影響的特點,可以有效降低投資風險。

????善意提醒 : 如果要投資REITs ETF 建議跳過美國的REIT,外國投資者如台灣人,需要預扣30%股利,對於配息高的ETF來說並不友善,因為你取得的股利收入越多,你就需要被預扣更多的股利。

????CL有發現新加坡的REITs ETF ,相較於美國房地產的REITs ETF,對於外國投資者更友善,等我研究並整理完資料再另外寫一篇文章分享。

投資 REITs ETF的3個風險

投資錯誤的標的

讀者可能會問,從文章前面看來,投資REITs ETF的風險很少,但是前提是不要選到錯誤的標的;例如CL常常在文章中分享並且提及,你需要瞭解你買下的一籃子股票裡面是裝什麼?

例如,今天大家偏好到市區附近置產,建立商業中心,如果你買到的REIT主要投資的標的都是在郊區的不動產,並不受市場青睞,那麼因為沒有人出租的情況下你的配息可能會是0!

舉個簡單的例子,今天你要當房東,你想要在哪裡買房子出租才會是最好的呢?

如果我是大學生,我一定想要買在大學附近,因為「人」很多,會有需求才會有相應的租金收入。

如果我是上班族,我一定想買在市區附近(前提是我有足夠的錢),理由跟前述相同,有越多需求的地方,才會吸引人去租用並且進行商業交易。

所以重點就是,關注你REITs ETF中的投資種類,是不是有非它不可的硬需求? 以目前現狀來說,醫療設施絕對會是有人租用的,酒店可能就會因為疫情的影響而租用率下降。

利率風險

利率上升的環境中,由於投資人偏好選擇穩定的投資工具,美國債券會更吸引人,REITs ETF的吸引力就會下降,而且由於利率上升,對於不動產投資的成本也會變相提升,因此可以藉由利率這個指標來判斷是否可以多買一些或者減持一些數量。

配息需要繳稅

REITs ETF的稅務可能來自兩種 :

#1 配發的股息中,扣除了折舊、其他費用的部分,這是屬於配發股利徵的稅。

#2 配發的股息中,折舊、其他費用的部分,這一部分將不列入當年度徵稅基準,直到你賣出為止;在賣出後隔年度針對資本利得計稅。

(不過每個國家法規不同,因此這裡只是列出一個最常看見的稅務基礎)

什麼人適合買REITs ETF?

小資族

存款規模不大,想要透過小額資金進行不動產投資的人,REITs ETF相較於股票市場波動較低,而且變現速度比REIT更快。

已退休的人

對於想要搭配出每個月都有固定配息的被動收入系統的人來說,是一個很棒的投資工具。

原為定期存款的愛好者

在利率下降甚至接近零利率的時代,定存族群可以透過投資REITs ETF,預期可帶來更好的報酬率及穩定性。

小結

REITs的報酬率不輸台股動輒4~5%的定存股,而且沒有投資股票風險伴隨而來的波動幅度,如果讀者認為股票的風險太大,又不想將資產購買儲蓄險的話,也許REITs ETF是你下一個該注意的目標!

謝謝你看到這裡,開始投資的第一步就是釐清混淆的觀念。

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那們我們下一篇文章見!

57 thoughts on “【REITs ETF】在家當包租公? 投資REITs的3好3壞”

  1. 知道ETF但第一次看到REITs,看起來也是小資族投資的好選擇!
    版主真佛心,風險說明的很清楚,讓我很容易評估是否要嘗試REITs

  2. 之前就有聽過投資理財Youtuber介紹過REITs,覺得是個很不錯的被動收入管道,只是一直沒有深入了解。

    感謝版主細心的介紹,我也要來認真研究,讓REITs變成我的被動收入來源之一????

  3. 現在在這個低利率的時代,
    要收入穩定,風險低,而且還不怕通貨膨脹的問題的投資真的是很難找了。
    REITs真的是一個適合小資族投資的方向。
    感謝版主的分享,我也要好好地研究一番了。

留個鼓勵的話~